澳门景点ღ◈，健身教练ღ◈，澳门百乐门手机登录入口ღ◈。本文为国家社科基金重大项目 “ 宋元以来珠江三角洲海岸带环境史料的搜集ღ◈、整理与研究 ”（批准号19ZDA201）的阶段性研究成果ღ◈。

　　文章原载于《澳门研究》2024年第2期（总第111期）ღ◈。囿于篇幅ღ◈，注释部分有所省略ღ◈，如需引用ღ◈，敬请核对原刊滑复栗ღ◈。

　　近代来往于粤澳之间的葡籍华商ღ◈，虽然多以“大西洋籍民”或“大西洋籍商”自称ღ◈，但其实具有外籍华人的性质ღ◈，属于特殊的华侨华人群体ღ◈。通过对《民国葡萄牙驻广州总领事馆档案》中相关资料的统计分析可知ღ◈，民国时期葡籍华商在广东的不少地方都有商业经营ღ◈，不过投资重点主要是在省城广州ღ◈，其中又以房地产投资占了较大比重ღ◈，且其特点主要体现在三个方面ღ◈：在房地产投资类型方面ღ◈，当时葡籍华商多数是中小商人ღ◈，以个人出资租赁铺屋进行商用型房地产投资为主ღ◈，自住型和商住结合型房产投资占比相对较小ღ◈；在房地产投资时间分布方面ღ◈，主要集中在20世纪 10ღ◈、20年代ღ◈，如与一般华侨房地产投资主要集中在20世纪20ღ◈、30年代相比ღ◈，其共同点是都集中在 20 年代进行投资ღ◈，但葡籍华商在第一个十年的投资也相对较多ღ◈，30 年代投资则相对较少ღ◈；在房地产投资空间分布方面ღ◈，葡籍华商在广州西关ღ◈、河南和中区以商用型房产投资为主ღ◈，而商住结合型房产的分布以西区与中区为主ღ◈，至于自住型房产则比较分散ღ◈，在东ღ◈、西ღ◈、南三区皆有分布ღ◈，但主要集中在东区ღ◈。作为华侨的一份子ღ◈，民国时期葡籍华商在广州的房地产投资ღ◈，不仅仅限于住宅ღ◈，同时也包括酒店ღ◈、洋行ღ◈、百货公司等商用结合型房产ღ◈，并且积极参与骑楼式铺屋建设ღ◈，从而使城市建筑类型增多ღ◈，在一定程度上带动了广州城市与建筑的近代转型ღ◈，也促进了近代广州城市空间的重构ღ◈。

　　广东省是华侨大省ღ◈，拥有广府（含五邑）ღ◈、潮汕ღ◈、梅州等全国著名的侨乡ღ◈。近代以来ღ◈，作为广东省省会的广州ღ◈，虽然不是华侨数量最多的城市澳门百乐门手机登录ღ◈，但是凭借优越的地理位置ღ◈，吸引了大量华侨来此投资ღ◈，其中以房地产投资最具有代表性ღ◈。学术界近年来关于近代华侨在广州房地产投资研究方面已涌现不少颇有份量的研究成果ღ◈， 但是相关研究大多忽视了葡籍华商这一重要群体ღ◈，目前仅有一篇短文对民国时期葡籍华商在广州的房地产投资的部分问题进行了简要论述ღ◈。 有关民国时期葡籍华商在广州投资房地产的细节尤其是时空分布特征的问题尚有待深入研讨ღ◈。本文拟利用广东教育出版社在 2016 年出版之《民国葡萄牙驻广州总领事馆档案》中的相关档案史料ღ◈，对民国时期葡籍华商在广州房地产投资的时空分布特征进行研究ღ◈，希冀有助于补充这一时期华侨华人在广州的房地产投资情况ღ◈。

　　近代西方国家中ღ◈，葡萄牙是与中国交往较早且频繁的国家之一ღ◈。明嘉靖年间ღ◈，葡人以澳门为居留地进行商业活动ღ◈，使得澳门逐渐成为中西经济文化交流的重要场所ღ◈。嘉靖 四十三年（1564）ღ◈，庞尚鹏在其〈陈末议以保海隅万世治安疏〉中报告了葡人入居后澳门迅速发展的情况ღ◈：“近数年来ღ◈，始入蚝镜澳ღ◈，筑室以便交易ღ◈。不逾年ღ◈，多至数百区ღ◈，今殆千区以上ღ◈。日与华人相接济ღ◈，岁规厚利ღ◈，所获不赀ღ◈。故举国而来ღ◈，负老携幼ღ◈，更相接踵ღ◈，今筑室又不知其几许ღ◈，而夷众殆万人矣ღ◈。诡形异服ღ◈，弥满山海ღ◈，剑芒耀日ღ◈，火炮震天ღ◈，喜则人而怒则兽ღ◈，其素性然也ღ◈。” 此所谓“华人”ღ◈，应当包括客纲ღ◈、客纪以及私相接洽的各类华人商户ღ◈。 在澳华人与洋人相处日久ღ◈，渐受潜移默化之影响ღ◈，“从而穿洋服ღ◈、习洋文ღ◈、进洋学堂ღ◈、信奉洋教ღ◈，乃至出洋留学ღ◈，学习西洋科学知识ღ◈，颇不乏其人”ღ◈。 随着华葡之间交往日益密切ღ◈，不少华人加入葡萄牙国籍成为葡萄牙国民ღ◈。据《澳门宪报》（1850－1911）中文资料统计ღ◈，仅在 1880 － 1911 年间澳门百乐门手机登录ღ◈，明确已是葡籍ღ◈，或表明应是葡籍的华人ღ◈，已达 522人ღ◈。从申请加入葡籍的时间来看ღ◈，大致可以分为三个阶段来考察ღ◈：1890 年以前约为 14人ღ◈，其中 4人表明为澳门出生ღ◈，其他均是从内地至澳门经商后申请加入者ღ◈；1891－1901年为 159人ღ◈，其中绝大多数是在澳门出生和居住的华人ღ◈；1902－1911 年为 349 人ღ◈， 其中只有 123 人是在澳门出生和居住ღ◈，其余 226 人是在澳门出生并在内地（主要是广州ღ◈、 上海）生活与经商ღ◈。 值得注意的是ღ◈，从《民国葡萄牙驻广州总领事馆档案》的相关档案记载来看ღ◈，到了民国时期ღ◈，在广州生活与经商的葡籍华人更颇具规模ღ◈，其中更不乏投资经营房地产的葡籍华商ღ◈。

　　晚清和民国时期ღ◈，葡籍华商来往于澳门与广东ღ◈、福建等地ღ◈，尤其是在省（广州）ღ◈、澳（澳门）之间经商者ღ◈，多以“大西洋籍民”或“大西洋籍商”自称ღ◈，但实际上他们身份具有外籍华人的性质ღ◈，属于传统意义的华侨的一份子ღ◈。按照李长傅的看法ღ◈，“所谓华侨ღ◈，乃中国人移往外国领土者ღ◈，从事经济的活动ღ◈，及其子孙之未消失中国民族意识者之谓也”ღ◈，“还有许多华侨ღ◈，因居留政府的强迫ღ◈，同个人便利起见ღ◈，入他国籍ღ◈，以致发生重籍问题ღ◈。但是他们的语言ღ◈、习俗ღ◈、事业ღ◈，同祖国关系未断ღ◈，依血统的定论ღ◈，我们应当承认他们是华侨的”ღ◈。葡籍华商的语言ღ◈、习俗ღ◈、事业ღ◈，同祖国的关系未断ღ◈，所以从血统来看ღ◈，也属于华侨ღ◈，属于特殊的华侨ღ◈。

　　华人加入葡籍的途径ღ◈，从 16 世纪以来至民国时期ღ◈，似略有一些变化ღ◈。1587年ღ◈，葡萄牙王室在规定澳门王室法官的管辖权时ღ◈，就将入教华人纳入其管辖范围ღ◈，将教徒视为“国民”ღ◈。此后为了让更多的居澳华人归化葡萄牙ღ◈，非葡萄牙血统且非出生于葡萄牙的华人也可以加入葡萄牙国籍ღ◈；1867年6月26日ღ◈，澳葡政府宣布已经加入葡籍的华人子女可被视为葡萄牙公民ღ◈。1887年6月15日ღ◈，葡萄牙政府颁令ღ◈，规定在澳门出生的华人只要到华政务厅登记注册ღ◈，即可自动获得葡萄牙国籍ღ◈。 也就是说ღ◈，从 1887 年开始ღ◈，在澳门出生的华人ღ◈，即使不信天主教ღ◈，只要去澳葡当局的华政务厅登记一下ღ◈，就可以拥有葡萄牙国籍ღ◈。明清至民国时期的葡籍华商ღ◈，其实大多数是以此种途径获得葡萄牙国籍的ღ◈。

　　澳门华人尤其是居澳华商之所以乐意加入葡萄牙国籍ღ◈，原因是多方面的ღ◈。除了因与洋人相处日久ღ◈，受其潜移默化的影响加入葡籍外ღ◈，也同葡萄牙殖民政策导向ღ◈、晚清国内社会不公以及华人为追求营商的便利有关ღ◈。其中吸引华人加入葡籍的ღ◈，主要还是享受与洋人一样的在华待遇ღ◈，追求营商的便利ღ◈。华人入籍后ღ◈，依据葡萄牙法律“可以享受与葡人一样的政治ღ◈、经济及法律等方面的权利”ღ◈。 如一晚清报评说ღ◈：“同一报关过卡也ღ◈，而洋商之挂洋旗者ღ◈，则绝无查验留难之累ღ◈。华商货船ღ◈，凡历关卡ღ◈，皆不胜其苦累ღ◈，查验之外ღ◈，尤多需索留难ღ◈，则洋商便利ღ◈，而华商滞累矣ღ◈。于是有巧谲之华商ღ◈，通贿洋行ღ◈，借挂洋旗ღ◈，而后亦畅行无碍ღ◈。” 值得注意的是ღ◈，不仅清朝官员对待华洋商人的态度迥然有别ღ◈，而且华人改入洋籍还可以在捐税上享有诸多优免特权ღ◈。

　　当然ღ◈，除了在捐税上享有诸多优免特权以外ღ◈，葡籍华商在内地经商时如与内地居民发生商业纠纷ღ◈，也可以向葡总领事馆寻求帮助ღ◈。《民国葡萄牙驻广州总领事馆档案》中就记载了不少该类事件ღ◈。如民国二十九年（1940）十月七日ღ◈，福建省政府函称闽侯县人程天禧“有店屋一所ღ◈，在福州江墘地方ღ◈。民国二十四年八月间ღ◈，葡籍杨文汉托其戚属赵英球向禧承租ღ◈，开张杨元春锯柴厂ღ◈。……讵该杨文汉租赁后ღ◈，胆敢任意拆卸ღ◈，抹煞禧之所有权ღ◈，经禧一再告知收回自用滑复栗ღ◈，渠概置不理ღ◈，一味盘踞ღ◈。现禧对该屋急待收回自用ღ◈，不已沥情呈恳察核ღ◈，迅赐函请葡国领事署严令籍民杨文汉交还店屋ღ◈，并清偿欠缴租金”ღ◈。 杨文汉则致函葡萄牙驻广州总领事请求帮助ღ◈，认为“程天禧捏词耸听ღ◈，颠倒是非”ღ◈，称自己“前经于中华民国廾四年间ღ◈，向程天禧承租坐落闽侯县南台义洲江墘下门牌第二十三号厂屋一座ღ◈，开张元春锯木厂多年ღ◈，每月租金柒元ღ◈，曾蒙核给执照有案ღ◈。承租以后ღ◈，汉因该厂屋破损不堪ღ◈，曾征其同意大加修理建筑ღ◈，计垫用土木石洋灰工程费用数千元”ღ◈，而“该业主程天禧见汉经营日盛ღ◈，不特不体谅汉垫用修缮费用为数至巨ღ◈，甚且故意不收租金ღ◈，欲以欠租为借口收回厂屋ღ◈，因而抹煞汉之垫用修缮费ღ◈，其用心极为刁狡”ღ◈，进而陈述说“独不思汉系承租人有使用租赁屋之权ღ◈，何所谓占屋？禧故意不来收租何能诬为欠租ღ◈，汉既垫用修缮费甚巨ღ◈，更何能藉端希图收回ღ◈，况汉装置锯木机器所费工程非小ღ◈，在营业上ღ◈、在关系不易迁移ღ◈，设要加租则汉于可能范围内当酌情增加ღ◈，似此恃业主地位压迫租户ღ◈，殊非情法之平理”ღ◈，所以请求领事馆“㨿［据］情转函福建省政府察核ღ◈，以免该程天禧捏词耸听ღ◈，颠倒是非”ღ◈。

　　活跃于粤澳之间的葡籍华商ღ◈，难免会与内地居民产生纠纷ღ◈，这时他们就利用自己葡籍身份向葡总领事寻求帮助ღ◈。当然ღ◈，虽然葡籍华商在广东不少地方都有商业经营ღ◈，但鉴于省城广州的经济中心吸引力ღ◈，他们往往将投资重点放在广州ღ◈，在《民国葡萄牙驻广州总领事馆档案》中可见这些葡籍华商在广州进行了相当数量的房地产投资ღ◈。探讨民国时期葡籍华商这一特殊华侨群体在广州房地产开发的情况ღ◈，有助于更全面地认识当时整个广州的外籍华商的投资情况ღ◈。

　　晚清时期滑复栗ღ◈，已有一些葡籍华商在广州从事房地产经营ღ◈。如葡籍华商张甲“有铺一间ღ◈，坐在西关长寿里门牌九十五号ღ◈，于光绪二十四年三月租与叶国张业开张聚兴隆丝带杂货生理”ღ◈。 民国时期ღ◈，葡籍华商投资广州房地产业者更多ღ◈，投资规模更大ღ◈，而且有不同的类型ღ◈。根据《民国葡萄牙驻广州总领事馆档案》ღ◈，笔者整理出葡籍华商在广州的房产投资数量为118处ღ◈。根据房地产用途ღ◈，可以将这 118 处房产投资分为三类ღ◈：商用型ღ◈、商住结合型以及自住型（表 1）ღ◈。

　　从表1可知ღ◈，民国时期葡籍华商在广州的房地产投资主要以商用型房产投资（包括开办酒店ღ◈、洋行ღ◈、百货公司等）为主ღ◈，该类型投资占投资总量的 87.29%ღ◈。档案中关于葡籍华商对商用型房地产投资的记载颇多ღ◈，如〈薛明谷为控区植臣欠租事致葡总领事禀文〉中提到葡籍华商区植臣在民国二年（1913）曾租薛明谷位于广州河南宝恕横街二巷门牌第5号的铺屋用于开张河南酒店ღ◈， 葡籍华商司徒华也曾在民国三年租用薛明谷位于河南海天四望街门牌第 41ღ◈、42号相连的两间铺屋用于开张群英酒店ღ◈。 不过这两家酒店皆因触犯法律被查封歇业ღ◈，故引得铺屋主人薛明谷追租一事ღ◈。此外ღ◈，还有葡籍华商刘有庆在民国三年（1914）顶受广州河南鳌州外街门牌 35 号开张西洋酒店ღ◈。 除租屋开张酒店外ღ◈，葡籍华商还通过自建房屋或租用铺屋的方式开办洋行ღ◈，如关贡庭（又写作关贡廷）在靖远街横马路第 13ღ◈、15号自建房屋营业亨泰隆洋行ღ◈。 民国十八年（1929）六月二十六日ღ◈，葡籍华商杨舜夔在广州市河南岐兴中社前直街门牌第 1号永租上盖连地屋一间用于营业建兴洋行ღ◈。葡籍华商孔监黎于 1922 年在芦棑新街第 5 号门牌开设湛丽洋行ღ◈。

　　除上述投资外ღ◈，民国葡籍华商在广州还有一例规模较大的商用型房地产投资ღ◈，即民国初年广州三大百货公司之一的真光公司名下的一些房地产投资ღ◈。线 年ღ◈，由黄在扬ღ◈、黄在朝兄弟创办ღ◈，其中黄在朝自称为大西洋国民ღ◈。黄在朝为太平沙控案回复葡总领事函称ღ◈：“贵领事陈之据谓中国国籍以经内务总长许可为限ღ◈，不知在朝产于澳门ღ◈，以大西洋例凡生产澳门者当然为大西洋国民ღ◈，是无俟中国国内务总长之许可也明矣ღ◈，至认在朝为大西洋国民与否ღ◈，其权在贵领事并当以是否生产澳门为断ღ◈，中国官吏无认拒之权ღ◈。可见黄在朝确为葡籍华商ღ◈，至于其兄身份则不太清楚ღ◈。据说“他们二人最先是在香港办百货公司ღ◈，后来移师广州ღ◈，以经营名贵日用华洋百货为主ღ◈，坊间称之为‘省港真光公司’澳门百乐门手机登录ღ◈。有一首竹枝词写出当年西关少爷ღ◈、小姐们的生活ღ◈：‘大洋货铺好铺场ღ◈，拆白联群猎粉香ღ◈。毕竟西关人尚侈ღ◈，食完午饭去真光ღ◈。’” 这从侧面可以看出位于广州西关十八甫的真光公司规模较大ღ◈，生意一度颇佳ღ◈。真光公司经营期间为扩大公司规模ღ◈，投资了不少房产ღ◈，《广东七十二行商报》在 1946 年连载的〈真光公司总理黄载朝〉一文就说黄在朝曾经“行宫四布”ღ◈。 据民国档案史料ღ◈，真光公司后来因经营不善于 1926 年破产后ღ◈，广州真光有限公司临时管理处调查数目表中可见该公司投资房产共计 39 处ღ◈，总计费银 893,469元ღ◈。

　　民国时期葡籍华商在广州投资的商住结合型房产以租用或扩建骑楼式铺屋为主ღ◈，该类房产投资占投资总量的 6.78%ღ◈。

　　1909 年ღ◈，张石朋在《广东劝业报》发表〈羊城改良街道不可缓〉一文ღ◈，提出广州街道与香港ღ◈、沙面相比ღ◈，街道如巷ღ◈，狭窄不堪ღ◈，而置“天篷”更使得街道不洁ღ◈，故提倡仿效香港建筑骑楼ღ◈，以便实现“两边人行ღ◈，中间车行”的道路设想ღ◈，还能解决街道卫生和防火方面问题ღ◈，进而促进商业发展ღ◈。从《珠江十九世纪风貌》这类西洋画作中就可以清楚地看出ღ◈，大致在清末的时候ღ◈，广州的街头已出现了骑楼建筑ღ◈。不过当时只是一些商铺自行修建的一些骑楼商铺ღ◈，零星分布ღ◈，尚处于骑楼的局部初期酝酿阶段ღ◈。

　　民国初年ღ◈，广州开始进行大规模市政建设ღ◈。不过ღ◈，当时以广州为政治中心成立的政府ღ◈，由于在军事上要与北方军阀相对抗ღ◈，财政方面比较紧张ღ◈，在市政建设方面就急需要从各种途径来筹集资金ღ◈，其中华侨资金就是最为重要的来源之一ღ◈。从民国九年（1920）开始ღ◈，广州大举拆毁城垣ღ◈，修筑城市马路干线ღ◈，自此之后ღ◈，兴筑马路的数量ღ◈，“与年俱增ღ◈，比之从前ღ◈，不可同日而语”ღ◈。 民国十二年（1923）ღ◈，广州兴筑的马路累计约 20.5 英里ღ◈， 到民国 二十四年（1935）ღ◈，修筑的马路已经差不多有 90 英里ღ◈。 由于广州的市政建设主要是在旧城区进行ღ◈，新筑的马路大多都占用了原本属于市民的建筑空间ღ◈，沿街的铺屋也因此而变得极为湫隘ღ◈，为了照顾商民的利益ღ◈，广州市政公所早在民国八年（1919）就发布公告允许沿街民众修筑骑楼ღ◈，仅对骑楼的高度作出了限制ღ◈。 此后ღ◈，新修的马路两旁出现了大量骑楼式建筑ღ◈，广州城区形成了众多的骑楼街ღ◈。

　　广州骑楼的建设与市区道路建设大致同步ღ◈，华侨在参与广州旧城改造时兴建的骑楼数量较多ღ◈，而且地域分布较为广泛ღ◈。值得注意的是ღ◈，葡籍华商也积极参与了当时广州骑楼街的建设与经营ღ◈。如 1919 年ღ◈，葡籍华商林骁曾永租广州城第十甫 21 号门牌铺屋ღ◈。 民国十二年（1923）三月七日ღ◈，普利洋行在沙基大街门牌第 13ღ◈、14ღ◈、15 号进行扩充经营ღ◈。 1937年ღ◈，澳门葡商殷理基 ‧ 施利华（Henrique Nolasco da Silva）拟在长堤 195 号开设殷理基洋行ღ◈，经营洋酒批发和零售ღ◈。 第十甫街ღ◈、沙基大街以及长堤马路皆为骑楼建筑ღ◈，这些建筑首层用作商业店铺ღ◈，二层以上多为住宅ღ◈。葡籍华商作为独特的华人华侨群体ღ◈，其对商住结合型房产的投资ღ◈，同一般华人华侨房地产投资一样ღ◈，对于广州城市建筑景观的改变共同起到一定作用ღ◈。

　　由表 1 可知ღ◈，葡籍华商房地产对自住型房产投资较少ღ◈，仅占房地产投资总量的5.93%ღ◈。葡籍华商主要出于自住和安置亲属的目的而投资该类房产ღ◈。

　　如 1937 年 7 月 19 日ღ◈，葡代总领事雅玛纽（Mario Gracia）为葡民李美刁及其家属在广州定居事曾致广东省会警察局局长ღ◈，公文中称“敝国籍民李美刁及其家属ღ◈，订于八月一日在广州市东山犀牛路第二号居住……希即饬属ღ◈，妥为保护是荷”ღ◈。 可知葡民李美刁在广州东山犀牛路第 2 号投资的房产ღ◈，当是出于自己和侨眷共同居住的目的ღ◈。又如真光公司破产清算时查明的 39 处房产中有 1 栋位于西关冼基西四号ღ◈， 由广州地方检察厅发布的拍卖广告可知ღ◈，这处地产其实是一座洋楼ღ◈， 应该是黄氏在广州的居所之一ღ◈。1919 年ღ◈，葡总领事施路华（Amadeu Silva）为葡商张甲洋楼凭照一事照会广州市市政公所ღ◈，提及“具禀籍商人张甲……有自置地一叚坐落广九铁路站外二马路ღ◈，欲自行建造洋楼”ღ◈。张甲在广九铁路站外二马路自置地皮修建洋楼六间ღ◈，当系为个人或携眷自住的目的ღ◈，因据档案记载ღ◈，张甲曾永租白鹤洞田地作为亚细亚货仓使用ღ◈， 故有可能张甲本人在广州白鹤洞一带经商ღ◈，在广九铁路站外二马路建造洋楼作为在广州的住所ღ◈。对于葡籍华商张甲在广州自建房屋一事ღ◈，广州市市政公所总办杨永泰ღ◈、魏邦平在照会中提到ღ◈，“查本公所取缔建筑章程第三条内载ღ◈，凡建筑无论新建改造均须绘成图式三份ღ◈，赴本公所报告缴纳照费ღ◈，俟派员查勘批准给凭后方得兴工ღ◈。又第十四条载凡空地建造须于报告时将契据一并呈验”ღ◈。 从中也可看出广州市市政公所对于外商自建房屋的管控之严ღ◈，要求契据必须呈验并获准后方可施工ღ◈。

　　值得一提的是ღ◈，近代华侨投资广东侨乡城市房地产的类型ღ◈，大致也可分为商用型ღ◈、自住型以及商住结合型ღ◈， 民国时期葡籍华商在广州的房地产投资类型与其大致相同ღ◈，但是也有自己的特色ღ◈。他们多数是中小商人ღ◈，资金分散ღ◈，难成体系ღ◈，以个人出资租赁铺屋进行商用型房地产投资为主ღ◈，自住型和商住结合型房产投资占比少ღ◈，大型商业性房地产投资项目更为少见ღ◈，其中仅上文提到的真光公司一例是以商业公司形式进行的大规模房地产投资ღ◈。

　　关于近代华侨投资国内企业的分期情况ღ◈，林金枝将其划分为以下几个阶段ღ◈：第一阶段（1862－1919）为华侨投资国内企业的初兴期ღ◈，其中第一阶段又被细分为三个小阶段ღ◈：第一个小阶段从 1862 年起至 1895 年中日甲午战争止ღ◈、第二个小阶段中日甲午战争以后至辛亥革命为止ღ◈、第三个小阶段辛亥革命至五四运动前夕ღ◈；第二阶段（1919 －1927）为华侨投资国内企业的发展期ღ◈；第三阶段（1927－1937）华侨投资国内企业的高潮与萎缩期ღ◈；第四阶段（1937－1945）为华侨投资国内企业的低潮与破坏期ღ◈；第五阶段（1945－1949）为华侨投资的回升与崩溃期ღ◈。 林金枝还曾明确提出 1927 － 1937 年是广东近代史上华侨投资的全盛时期ღ◈。在这一时期ღ◈，大部分华侨聚于房地产业ღ◈。 近代华侨在广州的房地产投资占其在全市投资额的 74.41%ღ◈，广州侨资房地产投资大致也经历了以上几个时期ღ◈。李杨也认为广州侨资房地产主要集中在20世纪20ღ◈、30年代ღ◈，这一时期是华侨房地产业的高潮ღ◈。近代广州的一般侨资房地产投资集中在20世纪 20ღ◈、30 年代这一点是毋庸置疑的ღ◈，不过葡籍华商房地产投资的时段也有自身的特点ღ◈。

　　据表 2 所示ღ◈，葡籍华商在 1919 － 1927 年之间的房产投资有 66 处ღ◈，占总数目的55.93%ღ◈，其次是 1911 － 1919 年间的投资ღ◈，有 39 处ღ◈，占总数目的 33.05%ღ◈。这就是说ღ◈，1911 － 1927 年之间共计 105 处ღ◈，占房产总数的 88.98%ღ◈，可见 20 世纪 10ღ◈、20 年代是葡籍华商在广州投资房产的高峰期ღ◈。1927 － 1945 年间ღ◈，有 13 处房产投资ღ◈，占房产总数的11.02%ღ◈，其中 1927 － 1937 年投资房产数目为 12 处ღ◈，占比 10.17%ღ◈；1937 － 1945 年投资数量最少ღ◈，仅有 1 处ღ◈，占比 0.85%ღ◈，葡籍华商在这一时期房产投资的数量大幅度减少ღ◈。由此可见ღ◈，民国时期葡籍华商投资广州房地产业主要集中在 20 世纪 10ღ◈、20 年代ღ◈，与一般侨资房地产投资主要集中在 20 世纪 20ღ◈、30 年代相比ღ◈，两者在投资时间有共性ღ◈，即都集中在20年代进行投资ღ◈，但葡籍华商也有自身特点ღ◈，除了集中在 20 年代外澳门百乐门手机登录ღ◈，他们在10年代的投资也相对较多ღ◈，在 30 年代投资则相对较少ღ◈。换言之ღ◈，葡籍华商在广州房地产集中投资的年代要早于一般的华侨房地产投资ღ◈，葡籍华商可以看作是近代外籍华人投资广州的先行者ღ◈。

　　首先ღ◈，受澳门葡萄牙商人的影响ღ◈。葡籍华商集中在 20 世纪第一个十年进行投资ღ◈，是因为居澳华人与葡人相处日久ღ◈，受葡人影响深远ღ◈，早期葡人在广州的房产投资也势必会影响到华人们ღ◈。档案数据显示ღ◈，这些葡商们早在晚清时期便开始了对广州房地产的投资ღ◈，在光绪三十年（1904）ღ◈，署番禺知县曾在为罗伯多禄买房契据事致葡总领事穆礼时的照会中就提及葡籍人罗伯多禄在河南购买房产一事ღ◈。 此外ღ◈，葡商康平公司在宣统元年（1909）曾租泮塘仁威局尝业税地三叚拟增建铺户ღ◈。 到了民国时期ღ◈，葡商罗伯多禄在 1914 年租河南洲头嘴门牌第 29ღ◈、30 号开设亨利酒店ღ◈。 葡籍华商也受葡人房产投资风气之影响ღ◈，在广州城内进行投资ღ◈，如上文中所提及的葡籍华商区植臣ღ◈、司徒华ღ◈、刘有庆等人也在 20 世纪 10年代进行房地产投资ღ◈。

　　其次ღ◈，受时代背景的影响ღ◈。辛亥革命结束了中国二千多年的封建专制统治ღ◈，一定程度地推动了中国资本主义的发展ღ◈。同时ღ◈，1914 － 1918 年爆发第一次世界大战ღ◈。各帝国主义国家先后卷入战争漩涡ღ◈，忙于厮杀和争夺ღ◈，一时间无暇顾及东方ღ◈，暂时放松对中国的压迫和掠夺ღ◈。这样ღ◈，就为中国民族工业暂时空出了一些国内和国外商品销售市场ღ◈，从而提供进一步发展的有利时机和条件ღ◈。民族工业发展的规模和速度都是空前的ღ◈。在中国近代史上ღ◈，堪称为民族资本发展的“黄金时代”ღ◈。就在这种政治和经济背景下ღ◈，有资产的华侨抓住这个好机会ღ◈，争先恐后地踊跃投资ღ◈，各种资本主义企业犹如雨后春笋地蓬勃发展ღ◈。葡籍华商抓住这一机遇ღ◈，开始对广州房地产进行投资ღ◈。民国档案数据显示ღ◈，最早的涉及葡籍华商房产纠纷的案件记载时间为 1912 年ღ◈，此后陆陆续续至 1919 年间ღ◈，共涉及有 39 处房产ღ◈。

　　再次ღ◈，受市政建设的影响ღ◈。五四运动以后至国民革命结束这一时期ღ◈，广州地区葡籍华商投资有明显的上升和发展ღ◈。从表 2 的投资数量可以看出在这一时期ღ◈，葡籍华商房地产投资几乎翻了一倍ღ◈。促成这一时期华侨投资发展主要是受国内因素影响ღ◈：广州自 20 年代起开始实行市政改革ღ◈，为葡籍华商开辟了新的投资途径ღ◈。1918 年广州市政公所成立ღ◈，“其首项规划就是拆城筑路ღ◈，将城基改建成马路ღ◈。这是广州市开埠以来第一次有计划的大规模的市政建设工程”ღ◈。 从 1921 年开始ღ◈，以广东军政府颁布《广州市暂行条例》和北京政府颁布《市自治制》为标志ღ◈，“中国市制进入勃兴时期”ღ◈。 此后ღ◈，广州市政改革全面展开ღ◈，“筑路浚渠ღ◈，拓宽街道ღ◈；建设公园ღ◈，规划模范村ღ◈，筹建行政中枢ღ◈；强化治安ღ◈，整顿风纪ღ◈；注重市区环境卫生建设ღ◈；大力推行教育”ღ◈， 其中城市街道的拓宽以及规划模范村对于包括葡籍华商在内的侨商在广州投资提供了便利ღ◈。正如有研究者指出ღ◈，“广州开始拆除城垣改建马路以后ღ◈，华侨采取各种形式ღ◈，不断增加房地产业投资”ღ◈。 从 1919 － 1927 年ღ◈，葡籍华商共投资 66 处房产ღ◈，是葡籍华商房地产投资最高潮时期ღ◈。可以说ღ◈，政府对于广州城市道路的建设ღ◈，一方面促进了城市交通的发展ღ◈，使新型交通工具得以通行ღ◈，另一方面使沿街地皮升值ღ◈，吸引葡籍华商积极投资经营房地产等商业项目ღ◈，从而拓展了广州的城市商业空间ღ◈。

　　林金枝等在《近代华侨投资国内企业史资料选辑（广东卷）》中曾采用分区方法ღ◈，将民国时期的广州分为东区ღ◈、西区ღ◈、南区ღ◈、北区ღ◈、中区ღ◈，其中“东区约等于东郊ღ◈，西区约等于西郊ღ◈，南区约等于河南ღ◈，北区约等于旧城ღ◈，中区则包括新城和新堤”ღ◈。 以今天的行政区划而言ღ◈，东区范围即广州东山地区（今已并入越秀区）ღ◈，原属番禺县鹿步司ღ◈，为广州城东门外的一片郊野ღ◈；西区范围即广州西关地区ღ◈，现广州荔湾区旧称ღ◈，是明清时期南海县管辖的广州城西门外一带地方的统称ღ◈，在今人民路以西ღ◈；南区即广州河南地区ღ◈，屈大均《广东新语》说“广州南岸有大洲ღ◈，周回五六十里ღ◈，江水四环ღ◈，名河南”ღ◈， 现为广州海珠区ღ◈。北区即广州旧城区ღ◈，“由观音山（今越秀山）起ღ◈，经今之越秀北ღ◈、南路向西转经文明ღ◈、大南ღ◈、大德等路ღ◈；向北转经丰宁路（今人民中路）ღ◈、长庚路（今人民路）ღ◈、盘福路滑复栗ღ◈，北至观音山”ღ◈； 中区范围东起越秀南路向西转经南堤大马路ღ◈，向北转太平路向东转经大德ღ◈、大南ღ◈、文明路ღ◈。因上述分区方法较为合理且便于与一般侨资房地产作对比ღ◈，故本文也采用上述区域划分方法ღ◈，将葡籍华商房地产投资的地区分布情况绘制成下表（表 3）ღ◈。

　　由表 3 可知ღ◈，民国档案记载的葡籍华商在广州投资的房产中ღ◈，在西区投资有 76 处ღ◈，占房产总数的 64.40%ღ◈，其中商用型投资的房产有 70 处ღ◈，商住结合型房产有 4 处ღ◈，自住型房产投资仅有 2 处ღ◈；在南区投资有 22 处房产ღ◈，占比 18.65%ღ◈，其中商用型房产 21 处ღ◈，自住 型房产 1 处ღ◈；中区共计 14 处ღ◈，占比 11.86％ღ◈，其中商用型房产有 10 处ღ◈，商住结合型有 4 处ღ◈；东区和北区的投资数量分别为 5 处和 1 处ღ◈，分别占比为 4.24% 和 0.85%ღ◈，其中东区有 1 处商用型房产投资ღ◈，其余 4 处为自住型投资ღ◈，而北区仅有的 1 处为商用型投资ღ◈。

　　其一ღ◈，虽然葡籍华商房地产投资在广州各区都有分布ღ◈，但相对集中在西区和南区ღ◈。而据林金枝等研究ღ◈，一般华侨在广州的房地产投资集中在北区和中区ღ◈。 显而易见ღ◈，从在广州的房地产投资总体分布格局来看ღ◈，葡籍华商与一般华侨之间还是有一些差异的ღ◈。

　　其二滑复栗ღ◈，葡籍华商对于不同房产类型投资的地域选择上也是存在差异的ღ◈，在西关ღ◈、河南和中区以商用型房产投资为主ღ◈，且主要集中在西区的南部和南区的北部ღ◈；商住结合型房产的分布以西区与中区为主ღ◈；自住型房产在东ღ◈、西ღ◈、南三区皆有分布ღ◈，但以东区为主ღ◈。而据民国时期侨产纠纷档案中提及的华侨在广州的房产投资情况来看ღ◈，一般华侨购置的商用型房产主要集中在西区和中区ღ◈，商住结合型房产主要集中在北区ღ◈，自住型房产主要集中在北区和东区ღ◈。 可见葡籍华商与一般华侨投资的不同房地产类型在地区选择上也是略有不同的ღ◈。

　　葡籍华商在广州的房地产投资集中在西关和河南地区有以下原因ღ◈，首先与两地优越的地理环境有关ღ◈。西关地区地势平坦ღ◈，土地肥沃ღ◈，河网交错ღ◈，外有珠江面阔水深ღ◈，商船可借助珠江入海口直接出海ღ◈，内有河渠纵横ღ◈，航道深入ღ◈，通达全国内地ღ◈，便捷的交通是商贸繁荣的重要保证ღ◈。而河南地区为珠江前ღ◈、后航道环绕ღ◈，水运交通便利ღ◈，晚清以来商业经济也日益繁荣ღ◈。西关与河南地区便利的水运交通环境是吸引葡商前来投资的重要因素ღ◈。

　　其次ღ◈，除优越的地理环境外ღ◈，还与两地经济发展的基础密切相关ღ◈。广州西关商业区ღ◈，是全省贸易尤其是对外贸易的中心区域ღ◈。“明代的广州城西ღ◈，已是车马喧阗ღ◈、繁华热闹之地ღ◈，绸缎ღ◈、铁器ღ◈、蔗糖ღ◈、布匹ღ◈、茶叶ღ◈、地席ღ◈、木棉和瓷器的货栏ღ◈，一家连着一家”ღ◈。 至清时ღ◈，“因‘一口通商’政策的实施ღ◈，‘外洋商贩ღ◈，悉聚于广州一口’ღ◈，专营洋务的十三行‘独操利权ღ◈，丰享豫大ღ◈，尤天下所艳称’”ღ◈。全国各地的进出口货物都在此集散ღ◈，商货云集ღ◈。由于广州对外贸易的繁荣ღ◈，清末的西关地区已形成 1,750 多条街巷ღ◈，成为广州最密集的居民区和商业区ღ◈。商人逐利ღ◈，西关优越的商业环境更得商人们青睐ღ◈，葡籍华商选择在西关投资商业型房产是不足为奇的ღ◈。而河南地区与广州城区和西关地区以一水相隔ღ◈，其经济发展也是不可小觑ღ◈。清咸丰时陈徽言作《南越游记》称ღ◈：“广州城南隔河有地名河南ღ◈，富者多居之ღ◈，人烟稠密ღ◈，栉比相错ღ◈。” 张维屏也有〈河南〉诗曰ღ◈：“羊城对岸河南地ღ◈，是我童时所钓游ღ◈。……千家密密排珠海ღ◈，一水盈盈护广州ღ◈。二百年来称乐土ღ◈，却因离乱话从头ღ◈。” 由“千家密密排珠海”可见河南地区到清末时水运繁忙ღ◈、人声鼎沸的盛况ღ◈。此时河南洲头咀已经开发成市ღ◈，成为行栈重地ღ◈。当时广州有所谓“城南水重对河轻”之说ღ◈，货物之集散主要依靠水运ღ◈。船舶停靠ღ◈，在河南装卸比河北更为方便ღ◈。 这就使得河南地区在对外贸易中发挥着重要作用ღ◈。事实上ღ◈，1926 年出版的《广州快览》在介绍河南地区时就曾说ღ◈：“晚近以来ღ◈，洋行货仓及礼拜堂等ღ◈，日见增多ღ◈，商业亦日趋兴盛ღ◈。”至到 20 世纪 20 年代ღ◈，河南地区的商业就已经有较高水平ღ◈。按 1934 年版《广州指南》的说法ღ◈，当时地方政府曾计划在市内南部以及河南地区设置商业区ღ◈，并强调ღ◈：“因该处交通利便ღ◈，商业发达ღ◈，如长堤之东濠口ღ◈、西濠口ღ◈，老城之永汉路ღ◈、惠爱路ღ◈，西关之十八甫ღ◈、上下九甫ღ◈，以及南关ღ◈、河南等处ღ◈，皆日中为市ღ◈，繁盛异常……” 西关和河南地区商业的繁荣程度由此可见一斑ღ◈，而两地欣欣向荣的经济面貌自然会引得葡籍华商来此经商投资ღ◈。

　　葡籍华商既然更偏向于在西关和河南地区投资ღ◈，那么ღ◈，为何商用型房产投资主要集中在西关ღ◈、河南还有中区ღ◈，商住结合型房地产投资主要集中在西区和中区ღ◈，而自住型房产则以东区为主呢？

　　首先ღ◈，西关ღ◈、河南ღ◈、中区都有着一定的经济基础ღ◈，商贸发达ღ◈，且三地都靠近沙面ღ◈。正如上文所述西关和河南地区经济繁荣澳门百乐门手机登录ღ◈，尤其是西关地区商铺林立ღ◈，地皮价格自然也不菲ღ◈，出于营利目的ღ◈，更适合进行商用型房产投资ღ◈。而广州中区同样也是重要的商业区域ღ◈，长堤的修建ღ◈，使得广州的新城区得到进一步发展ღ◈，清亡以前澳门百乐门手机登录ღ◈，长堤已成为广州最繁荣的商业区ღ◈。长堤修建以后ღ◈，华侨出资兴办的一批近代型的商业服务业实体陆续在长堤一带出现ღ◈，葡商殷理基就在长堤开设了殷理基洋行经营洋酒批发和零售ღ◈。 其次ღ◈，商住结合型的骑楼式房地产投资主要集中在西区与中区ღ◈，这与当时市政建设的开展是密切相关的ღ◈。1911 年民国成立后ღ◈，便开始“拆城筑路”的道路建设ღ◈，程天斗建议将广州老城墙拆除ღ◈，用新式马路取而代之ღ◈。市政公所以此为契机大力鼓励骑楼的建设ღ◈，并颁布〈广州市市政公所规定马路两旁铺屋请领骑楼地缴价暂行简章〉ღ◈，其中大量西关与中区的道路两侧房屋皆改建为骑楼建筑ღ◈，故葡籍华商在第十甫路ღ◈、长堤ღ◈、一德路的房屋皆是骑楼建筑ღ◈。再次ღ◈，在东山地区进行自住型房产投资则主要是受到政府政策影响ღ◈。随着广州城区的发展ღ◈，出于城市拓展的需要ღ◈，东山地区被纳入市区范围ღ◈，市长孙科在城市规划中引入“田园城市”理念ღ◈，认为东山地区“地方优美ღ◈，人烟稀少ღ◈，既无城市的嚣尘ღ◈，也非穷乡僻壤”ღ◈，契合“田园城市”的环境要求ღ◈，故将其划定为广州“住宅区域”ღ◈。其继任者林云陔进一步将“田园城市”理念运用于东山地区的“模范住宅区”建设ღ◈。 民国时期涉及侨产纠纷案的一般华侨在广州房产投资的倾向为集中在北区和东区进行自住型房产投资ღ◈，也是与此相关的ღ◈。正如研究者所指出ღ◈，“自民国建立ღ◈，华侨热爱祖国ღ◈，见中国脱离清政府的统治感到特别光荣ღ◈，从外洋归来者众ღ◈，且常有不返回原籍与故乡ღ◈，想在广州觅一楼房居住的ღ◈，由是人口突增ღ◈，但广州城内与西ღ◈、南两关已无隙地ღ◈，华侨以及工商界等纷纷着意于开发东关ღ◈，多建房屋一以应需求ღ◈，一亦可谋私人的利益ღ◈。这就是当时一般的趋势了”ღ◈。 葡籍华商主要选择在东关城外的东山地区ღ◈，即东区投资自住型房产ღ◈，大概也是出于这样的原因ღ◈。

　　以往学界对近代粤澳关系史的研究ღ◈，较多地关注政治层面ღ◈。 实际上ღ◈，粤澳之间的经济文化互动ღ◈，也应当是近代粤澳关系史的重要内容ღ◈，而澳门葡籍华商在广东地区的投资尤其是房地产投资活动ღ◈，更是值得充分关注的议题ღ◈。澳门华商史研究专家林广志曾经揭示ღ◈：“在已知的经济形态中ღ◈，房地产业是最为重要的支柱产业之一ღ◈，也是经济兴旺与否的晴雨表ღ◈。晚清澳门华商以土地开发ღ◈、物业经营为主要途径投资房地产ღ◈，除了迅速积攒了巨额财富之外ღ◈，还为澳门经济的发展以及城区的扩展作出了贡献ღ◈。” 本论文的研究则进一步证明ღ◈，晚清以来尤其是民国时期活动于粤澳之间的葡籍华商在广东省城广州也有比较普遍的房地产投资ღ◈，他们不仅拓展了澳门华商的投资渠道ღ◈，而且也为当时广州城市经济发展作出了贡献ღ◈。

　　近代在澳华人与葡人相处日久ღ◈，受葡萄牙殖民政策导向ღ◈、晚清国内社会不公以及为追求营商便利的影响ღ◈，从而加入葡萄牙国籍ღ◈。来往于澳门与广东ღ◈、福建等地ღ◈，尤其是来往于省（广州）ღ◈、澳（澳门）之间的葡籍华商ღ◈，多以“大西洋籍民”或“大西洋籍商”自称ღ◈，其实具有外籍华人的性质ღ◈，属于特殊的华侨华人群体ღ◈。以往以林金枝为代表的一批研究者ღ◈，已对近代华侨在广东的投资情况进行了较为深入的考察ღ◈，但或许是囿于研究视角与数据ღ◈，大都忽略了近代葡籍华商这一特殊的华侨华人群体在广东的投资经营情况ღ◈。其实ღ◈，相关档案文献尤其是《民国葡萄牙驻广州总领事馆档案》中有大量反映当时葡籍华商在广东诸地开展经济活动的资料ღ◈，为我们研究相关问题提供了便利ღ◈。研究表明ღ◈，虽然民国时期葡籍华商在广东的不少地方都有商业经营ღ◈，但鉴于广东省城广州的经济中心吸引力ღ◈，他们往往将投资的重点放在广州ღ◈，其中又以房地产投资占据较大比重ღ◈。不过ღ◈，他们作为特殊的华侨ღ◈，与一般华侨群体的房地产投资相比ღ◈，也有着自己的独特之处ღ◈。主要体现在三个方面ღ◈：

　　首先ღ◈，在房地产投资类型方面ღ◈，尽管当时葡籍华商在广州的房地产投资类型与一般华侨一样ღ◈，大致也可分为商用型滑复栗澳门百乐门手机登录ღ◈、自住型以及商住结合型ღ◈，但是也有自己的特色ღ◈。由于他们多数是中小商人ღ◈，资金分散ღ◈，难成体系ღ◈，所以以个人出资租赁铺屋进行商用型房地产投资为主ღ◈，自住型和商住结合型房产投资占比较少ღ◈，大型商业性房地产投资项目更为少见ღ◈，在笔者根据《民国葡萄牙驻广州总领事馆档案》整理出葡籍华商在广州的 118 处房产投资中ღ◈，仅真光公司一例是以商业公司形式进行的大规模房地产投资ღ◈。

　　其次ღ◈，在房地产投资时间分布方面ღ◈，民国时期葡籍华商投资广州房地产业主要集中在20 世纪 10ღ◈、20 年代ღ◈，如与一般侨资房地产投资主要集中在 20 世纪 20ღ◈、30 年代相比ღ◈，两者在投资时间有共性ღ◈，即都集中在 20 年代进行投资ღ◈，但葡籍华商在 10 年代的投资也相对较多ღ◈，在 30 年代投资则相对较少ღ◈，可见葡籍华商在广州的房地产集中投资的年代要早于一般华侨的房地产投资ღ◈，是近代外籍华人投资广州的先行者ღ◈。

　　再次ღ◈，在房地产投资空间分布方面ღ◈，葡籍华商对于不同房产类型投资的地域选择上还是存在差异的ღ◈，在广州西关ღ◈、河南和中区以商用型房产投资为主ღ◈，且主要集中在西区的南部和南区的北部ღ◈；商住结合型房产的分布以西区与中区为主ღ◈；自住型房产则比较分散ღ◈，在东ღ◈、西ღ◈、南三区皆有分布ღ◈，但主要是集中在东区ღ◈。而据侨产纠纷档案中提及的华侨在广州的房产投资来看ღ◈，华侨购置的商用型房产主要集中在西区和中区ღ◈，商住结合型房产主要集中在北区ღ◈，自住型房产则主要集中在北区和东区ღ◈。可见葡籍华商与一般华侨投资的不同房地产类型在地区选择上还是有所区别的ღ◈。

　　此外ღ◈，值得一提的是ღ◈，近代岭南的城市与建筑与社会经济发展大致同步ღ◈，也曾出现过明显的转型ღ◈。导致这种近代转型的原因固然是多方面ღ◈，但广大华侨的参与ღ◈，却是一个相当关键的因素ღ◈，以至于有研究者在归纳岭南城市与建筑的近代转型时ღ◈，还特别地提到华侨因素ღ◈，并以“华侨造市”概括之ღ◈。 不过ღ◈，可以进一步补充的是ღ◈，作为华侨的一份子ღ◈，民国时期的葡籍华商在广州房地产业的投资ღ◈，因为不仅仅限于住宅ღ◈，同时也对酒店ღ◈、洋行ღ◈、百货公司等商用型房产等进行投资ღ◈，并且积极参与了骑楼式铺屋建设ღ◈，从而使城市建筑类型增多ღ◈，在一定程度上带动了广州城市与建筑的近代转型ღ◈，促进了近代广州城市空间的重构ღ◈。